房地产抵押典当具体如何操作？

一、房地产抵押典当的概念，什么是房产典当？

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权时，需依法办理抵押登记，登记是房地产抵押的法定环节，是抵押合同生效的前提条件。房地产抵押贷款，俗称“借楼”或“按揭”,是房地产开发企业融资和普通百姓借资购房的常用形式，以房地产抵押方式保证债权的实现，在现实生活中极为普遍，而抵押登记基于房屋和土地的不可移动性，也具有不可分离的特性，在房地产抵押设定过程中往往存在着诸多法律问题，产生的抵押纠纷也日益增多。

二、房地产抵押典当实际操作中的处理

1、抵押登记的属地管理原则。《物权法（草案）》第10条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”.属地管理，是我国房地产管理法律、法规规定的一项重要原则。由于房地产的不可移动性，决定了房地产抵押登记的属地管理，即房地产不能跨区域抵押，也不能跨区域登记。

2、在建工程抵押登记与预购商品房按揭贷款登记的两难选择。主要表现在：在建的商品房作为在建工程抵押的，已经预售的部分能否再作为抵押物设定抵押，作为权属登记机关负有查明事实的责任，困难在于开发商申报的情况难以掌握，很容易形成在建工程与商品房期权重复抵押的局面，大大增加了银行部门的贷款风险和登记机关的行政责任。

3、私营医院、学校的房地产能否设定抵押问题。在实际办理抵押登记时，各地的操作大不相同，有的予以登记；有的认为只要是以医院、学校的名义登记的房地产，一律按公益房地产不予办理房地产抵押登记，这对大量的私营医院、私立学校极为不公，对它们的发展前景影响较大。

4、农民私房能否抵押问题。事实上，随着城乡户籍制度的改革，民工大量进城务工并经商买房，农村已出现了相当数量的空置房屋，造成了农民财产和有限资源的浪费，农民要求办理私房抵押的呼声逾来逾高。允许农民私房抵押，同样面临一个在操作上的法律难题。目前，我国现行房地产管理法律还没有把农村集体土地上的房屋纳入登记范围。

5、期房抵押后的销售问题。因期房抵押，只需提供当事人与开发商签订的商品房购房合同、个人的收入证明等到手续，至使许多开发商签订大量的虚卖房屋销售合同，在银行办理了期房抵押后，又将已抵押的商品房出售给真正的购房人。待商品房竣工交付使用后，致使真正的购房人长期无法办理房屋权属证书。从新闻媒体披露的事实看，情况异常严重，应当引起政府有关部门予以高度关注，并从房地产管理法律和政策上给予禁止、堵塞漏洞，不给不法分子或投机商有可乘之机。

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